2016年投资项目管理师《投资项目决策》重点(1)[1]

　　(1)宏观环境风险

　　政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失;社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条;政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。

　　(2)区域环境风险

　　区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响;周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险;环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等;自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

　　(3)土地风险

　　土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。

　　(4)资金风险

　　资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

　　(5)设计风险

　　先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。

　　(6)工程风险

　　发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。

　　(7)市场风险

　　市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难;价格风险。产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。

　　价格变动因素

　　(1)两种价格变动因素

　　影响市场价格变动的因素很多，也很复杂，但归纳起来，不外乎两类：一是相对价格变动因素，是指由于供需量变化、价格政策变化、劳动生产率变化、可替代产品出现等因素引起商品间比价的改变，产生相对价格变动;二是绝对价格变动因素，是指由于通货膨胀或通货紧缩而引起商品价格总水平的变化，产生绝对价格变动。

　　(2)基价、实价与时价

　　财务分析涉及的价格体系有三种，即固定价格体系、实价体系和时价体系，涉及三种价格，即基价、实价和时价。

　　基价，是指以基年价格水平表示的，不考虑其后价格变动的价格，也称固定价格时价，是指不同时点的当时市场价格。它包含了相对价格变动和绝对价格变动的影响，以当时的价格水平表示。

　　实价，是以基年价格水平表示的、只反映相对价格变动因素影响的价格。可以由时价扣除物价总水平上涨率来求得实价。

　　如果货物间的相对价格保持不变，即实价上涨率为零，其实价就等于基价，同时意味着各种货物的时价上涨率相同，也即各种货物的时价上涨率等于物价总水平上涨率。

　　(3)财务分析应采用的价格

　　财务分析是对项目未来发生的效益与费用进行估算与分析，所以应采用以市场价格体系为基础的预测价格。

　　在市场经济条件下，货物的价格因地而异，因时而变，要准确预测货物在项目计算期内的价格是困难的。在不影响财务分析结论的前提下，可根据具体情况采用以下简便办法：

　　1)对建设期的投人物价格，由于需要预测的年限较短，既要考虑相对价格变动因素，又要考虑价格总水平变动因素，即应采用时价。由于建设期投人物品种繁多，分别预测难度大，在实际工作中一般以涨价预备费的形式综合估算。

　　2)对运营期的投人物和产出物价格，由于运营期比较长，在项目评价阶段若难以确定整个运营期投人物与产出物的价格变动，一般可采用项目运营期初的价格，运营期各年采用同一的不变价格;若能合理判断未来市场价格变动趋势，投人物和产投资建设项目管理师