2016年理财规划师考试模拟试题：综合评审(1)[1]

　　王先生今年45岁，是一位私营业主，目前和太太一起经营的公司正处在成熟期，每年的收入相当稳定，大约在60万元。但公司经营上有时会需要补充短期流动资金，所以手头上至少要留有百万元左右的现金。一直以来，王先生将所有的资金都投入了公司运作，家里目前没有任何金融投资。

　　2007年年初，王先生购买了一套价值500万元的独栋别墅，目前已升值到650万元，原先居住的老房子目前价值是180万元。上个月，王先生搬入别墅居住，老房子准备出租或出售。王先生看到当时打新股理财产品收益高、流动性好，所以买房时按揭贷款200万元，加入了“打新”大军，一年内赚了50万元。目前手头共有现金350万元，贷款余额190万元，每年的还款额是20万元，剩余期限14年。近来，打新股的收益已经大幅降低，但王先生经历了去年一年的高回报，还是想将这笔资金保留，希望理财师对目前家庭资产进行合理配置，给出一个比较好的方案。

　　理财目标

　　由于王先生刚搬入的新居离市中心较远，家里的人又多，原来购置的一辆车已不够用，想在近期购买一辆宝马5系的车，预算在60万元左右。女儿明年高中毕业，由于学习成绩不错，想去英国留学，预计留学四年，每年的学费加生活费大约在30万人民币左右。

　　远期目标是希望在过10年后将企业交给女儿管理，并给女儿现值100万的流动资金，10年后将贷款提前结清。老两口以后靠理财收入一直保持目前的生活水准。

　　理财师手记

　　曾经有不少客户问过我这样一个问题，投资有何诀窍?是否一定要经过系统的学习才能掌握投资的技能，有没有捷径可走呢?我也经常思考这个问题，最后认为，答案很简单，只有两个字——“坚持”。

　　坚持好的理财习惯、坚持适合自己需要的理财配置、坚持一种平常的心态。米卢常说态度决定一切，而理财往往是心态决定一切。股市有没有规律?不知道大家如何看待这个问题。笔者认为，从短期来看股市是没有规律的，预测最近几周的行情简直和猜大小没什么区别，从长期来看一个健康发展的股市十年的年均投资回报在10%左右是一个比较可靠的规律。只要坚持自己的理财配置一定会达到比较理想的回报，追涨杀跌或是孤注一掷的成功案例少之又少，而从我做过的无数案例来看，绝大多数人完成理财目标所必需的收益率一般都低于10%，如果能用一种很简单的方式就实现理财目标的话，又何需去花太多的时间，冒不必要的风险呢?

　　案例(二)

　　邹小姐在股市中经验丰富、获利颇丰，两个月前她急流勇退将资金转而投资楼市。身为理财规划师的邹小姐心中清楚，房地产市场是最稳定的投资渠道。她用15万元买下天河东闹市区中的旧房子出租，租金回报率达到9.6%。

　　邹小姐是银行从业人士，今年不到30岁。在近两年的“牛市”当中，得益于信息的灵通，邹小姐在没有从家里得到任何经济支持的情况下，储蓄已从原来的4万多元增值到近20万元。身为理财规划师的邹小姐对投资相当有研究，尽管手上的资金并不算丰裕，但两个月前她还是毅然将资金从基金和股市中退出，打算投入到楼市中。

　　经过短短一个星期的了解，做事雷厉风行的邹小姐就迅速以15万元的总价买下了天河东路的一套房改房，面积仅20.4平方米。拿到房产证后，邹小姐用几千元从二手市场购买了必用的家具电器，简单布置了房间，立即在中介行放盘出租。

　　当得知邹小姐是一名理财规划师时，地产行的销售人员非常纳闷，认为她在股市一片飘红的形势下急流勇退，反而投入到自己并不熟悉的房地产领域，似乎太过冒险，于是纷纷向她询问个中缘由。而邹小姐惜字如金，不肯多说。

　　放盘不到3天，邹小姐的房子以1200元/月的租金租出。按这样的租金计算，这套20.4平方米的房子年租金回报率高达9.6%，让中介销售人员们都大跌眼镜。

　　点评

　　中原研究人员表示，邹小姐的房产投资策略确有很多值得借鉴的地方。近两年，股市一片大好，邹小姐善于判断入市时机，从中获得近4倍的投资收益，完成了小额资本的积累过程。而当目前股市处于高位，房价进入新一轮上涨通道时，她又能及时抽身，并选中投资回报率相当高的物业，对时机的把握有独到之处。

　　在一般人的印象中，房地产投资是有钱人的游戏，似乎只有大量的资本才能够买到具有投资价值的物业，其实不然。虽然目前广州一手房动辄超过一百万元，但如果善于利用中介的话，其实可以找到不少总价低、回报率高的二手房。

　　邹小姐所购物业处于天河东路，毗邻南方证券、平安大厦、金利来大厦等写字楼，与中信广场、大都会广场等广州顶级办公场所也只有5分钟左右的步行距离，有非常旺盛的租赁需求。该物业所处建筑已有超过10理财规划师